二手房交易都有哪些税要交？哪些税是买方交的呢？哪些又是卖方交的呢？

日期 :[2016年01月13] 编辑 : 邦诚财税 【纠错】 浏览次数 3928

      房价“涨跌”胶着难辨，刚性需求者“望房兴叹”，二手房交易成为越来越多普通购房者的选择。买房缴税是一个无法回避的问题，大多数人都知二手房交易时需要缴税。但是具体到要交什么税，就有很多人有疑惑了。二手房交易哪些税是买方要交的呢？哪些又是卖方交的呢？相关税金在购买房产时占有相当的比重，这关乎与买卖双方的切身利益。下面，就和小编一起来了解一下二手房交易到底需要缴纳哪些税？

根据我国关于房屋税收的法律法规及规范性文件，购二手房与转让二手房需要交纳的税费各分为以下几种：

      4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）。

      根据《营业税暂行条例》的规定，个人转让住房应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。又按照财政部国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

      享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。不同时符合上述条件的为非普通住房。

一、契税、印花税、土地增值税

      购买普通唯一住房的减半征收，购买90平方米及以下普通唯一住房的减按1%税率征收，非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

      根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，各地规定有所不同，需视情况处理。具体的比例需根据国家相关政策、购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

      自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

      非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。144平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

      对于土地增值税而言，个人销售住房暂免征收，转让非住宅类房产核定征收。个人转让非住宅类房产的“核定征收方式”由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。核定征收公式为：应纳土地增值税额＝计税价格×核定征收率如某市土地增值税核定征收标准为：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

      自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。转让二手房，要交纳个人所得税。以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。转让收入为实际成交价格。根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定，对转让住房收入计算缴纳个人所得税的，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。所谓合理费用，指的是纳税人按照规定实际支付的住房 装修 费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可按3%的比例核定征税。个人转让自用五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，经地方税务机关核实，其所得暂免征个人所得税。

二、营业税及附加税费

      销售购买不足2年的住房全额征收，销售购买2年以上非普通住房差额征收、销售购买2年以上普通住房免征营业税。营业税及附加由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%（各地可能存在差异，需结合实际视情处理）。自2015年3月31日起，实行新的二手房销售“五改二”营业税新政策。

      （三）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

三、个人所得税

      转让自用5年以上唯一生活用房所得、符合条件的房屋产权无偿赠与免征，未提供房屋原值凭证核定征收，其他情形房屋产权无偿受赠所得缴纳个税，转让房产以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。

符合条件的房屋产权无偿赠与，转让人和受让人均不征收个人所得税：

      3．房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

      其他情形下房屋产权无偿赠与他人的，受赠人按其他所得缴纳个人所得税。

      除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人即受让方因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%；赠与人即转让人不征收个人所得税。

      个人转让房产，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。财产转让所得应纳税额的计算公式为：应纳个人所得税税额=（房产转让收入-财产原值-合理费用）×20%应纳个人所得税税额=应纳税所得额×20%应纳税所得额=每次转让财产收入额-财产原值-合理费用值得注意的是，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。对转让房产原值的确定应根据个人所转让房产的不同类型，即商品房及非住房。自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房来区别确定。

      转让住房过程中缴纳的税金，是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。可以扣除的合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。需要重点提示纳税人的是，一是二手房交易税收优惠政策较多，且随着国家宏观调控的需求具体税政变化也较大，需要纳税人及时了解和准确把握，以尽享二手房交易税收优惠带来的经济实惠；二是各地二手房交易税收政策可能存在一定的差异，需按照当地具体税收征管要求，并同主管税务机关有效沟通后视情况处理；三是涉及二手房交易的应缴税金，转让方承担的纳税义务是个人所得税、营业税及附加土地增值税。受让方承担的纳税义务是契税。而实际申报纳税、缴纳税款，大多由受让方代为承担转让方纳税义务，即二手房交易的应缴税金，全部由受让方负担。

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(责任编辑：邦诚财税官网）

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